01 Aprile 2019
Case in costruzione, ecco le nuove tutele per chi acquista
Ci sono nuove tutele per chi compra immobili ancora in costruzione. Queste sono state illustrate dal Consiglio Nazionale del Notariato a Roma.
Le regole in vigore dal 16 marzo, sono state introdotte con il Decreto Legislativo 14/2019, con il quale si integra e dà piena attuazione al dlgs 122/2005, una legge sull’acquisto di immobili da costruire che si applica quando il venditore sia un costruttore e l’acquirente sia una persona fisica. Ma ecco le tutele in dieci punti:
- Il costruttore in passato aveva l’obbligo di consegnare all’acquirente una fidejussione che garantisse il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, delle somme già pagate. Doveva poi consegnare all’acquirente una polizza assicurativa decennale per garantire il risarcimento di eventuali danni all’immobile per gravi difetti di costruzione. La norma del 2005 però poteva essere disapplicata e le imprese potevano non rilasciare le garanzie e vendere gli immobili in costruzione.
- La nuova legge del 2019 prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare con l’intervento del notaio, che dovrà verificare e attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
- Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione. Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale.
- Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/Scia/Dia) sia stato richiesto o presentato al Comune dal 16 marzo 2019.
- La fidejussione è efficace fino alla ricezione da parte dell’assicurazione o della banca che l’ha rilasciata di una copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile che confermi il rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice o di altre anomalie.
- Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).
- Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere: la descrizione dell’immobile da costruire, l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, il termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento, gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.
- La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali all’immobile. Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.
- Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo).
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